Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf – wann Steuern anfallen
· von Niclas van der Straeten
Ob ein Verkauf Steuern auslöst, hängt bei privaten Immobilien vor allem von zwei Fragen ab: Wie lange gehört die Immobilie dem Verkäufer schon – und wer hat darin gewohnt? Die Regeln stehen in § 23 des Einkommensteuergesetzes. Dieser Beitrag erklärt die Grundzüge; er ersetzt keine steuerliche Beratung.
Was ist die Spekulationsfrist?
Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Eintragungen im Grundbuch.
Wann ist der Verkauf trotz kurzer Haltedauer steuerfrei?
Die Frist spielt keine Rolle, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – und zwar entweder:
- durchgehend zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf, oder
- im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Was gilt bei Erbschaft und Schenkung?
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt den Anschaffungszeitpunkt des Vorbesitzers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat die Mutter das Haus vor zwölf Jahren gekauft, kann es nach dem Erbfall steuerfrei verkauft werden. Lag ihr Kauf erst sieben Jahre zurück, läuft die Frist noch drei Jahre.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Bei vermieteten Immobilien mindern die bereits geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus.
Gewinne bleiben steuerfrei, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne eines Kalenderjahres zusammen weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gewinn darüber, ist er vollständig steuerpflichtig.
Worauf sollten Verkäufer achten?
- Das Datum des eigenen Kaufvertrags heraussuchen und die Zehnjahresfrist ausrechnen, bevor ein Verkaufstermin feststeht.
- Bei teilweiser Vermietung oder einem steuerlich genutzten Arbeitszimmer prüfen lassen, welcher Teil steuerlich erfasst wird.
- Kosten für Anschaffung, Umbau und Verkauf belegen – sie mindern einen steuerpflichtigen Gewinn.
- Bei mehreren Verkäufen in wenigen Jahren klären lassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte.
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