Haus mit Sanierungsbedarf verkaufen – Preis, Pflichten und Käufer
· von Niclas van der Straeten
Nicht jedes Haus muss vor dem Verkauf saniert werden. Oft ist es sinnvoller, den Zustand offen zu zeigen und den Preis daran auszurichten – viele Käufer wollen ohnehin nach eigenen Vorstellungen modernisieren. Entscheidend ist, dass sie wissen, worauf sie sich einlassen.
Sanieren oder verkaufen, wie es ist?
Eine umfassende Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich selten: Die Kosten fließen nicht eins zu eins in den Preis zurück, sie binden Zeit, und der Käufer hätte vielleicht anders entschieden. Kleinere Maßnahmen, die den ersten Eindruck verbessern, können dagegen sinnvoll sein – Räumen, Reinigen, kleine Reparaturen.
Wie wird ein sanierungsbedürftiges Haus bewertet?
Käufer gehen vom Wert eines vergleichbaren, modernisierten Hauses aus und ziehen die erwarteten Sanierungskosten sowie einen Abschlag für Aufwand und Risiko ab. Je unklarer der Zustand, desto größer fällt dieser Abschlag aus. Belastbare Angaben machen ihn kleiner.
Was Käufer wissen wollen
- Baujahr und Art der Heizung, letzte Wartung
- Alter und Zustand von Dach, Fenstern und Fassade
- Wann Elektro- und Wasserleitungen erneuert wurden
- Feuchtigkeit im Keller und bekannte Schäden
- Energieausweis und, soweit vorhanden, Gutachten
Welche Pflichten kommen auf Käufer zu?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) enthält weniger Nachrüstpflichten als frühere Fassungen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wichtig bleibt die oberste Geschossdecke: Hat der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt, muss der neue Eigentümer eine oberste Geschossdecke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, innerhalb von zwei Jahren dämmen – es sei denn, das Dach darüber ist entsprechend gedämmt (§ 35 GModG).
Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Öl- oder Gasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff decken (§ 43 GModG). Für Käufer, die über die Heizung nachdenken, ist das eine wichtige Information.
Was müssen Verkäufer offenlegen?
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung für Mängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift aber nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Wer einen Feuchtigkeitsschaden kennt und verschweigt, haftet trotz Ausschluss.
Wann ist ein direkter Ankauf die bessere Wahl?
Wenn Zeit, Aufwand oder Unsicherheit schwerer wiegen als der höchstmögliche Preis, kann ein direkter Ankauf sinnvoll sein: durch einen Käufer, der Sanierungsobjekte gezielt sucht, den Zustand einpreist und keine lange Vermarktung braucht. Ob Vermittlung oder Ankauf besser passt, hängt vom Objekt und vom Ziel des Eigentümers ab.
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