Immobilienankauf imRhein-Main-Gebiet

Für einen direkten Ankauf kommen Mehrfamilien- und Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Kapitalanlagen sowie Entwicklungs- und Sanierungsobjekte im Rhein-Main-Gebiet infrage. Entscheidend ist nicht die Größe des Objekts, sondern ob es zu meinem Investment- oder Entwicklungsprofil passt: Lage, Substanz, Ertrag und der Aufwand, der nach dem Kauf entsteht. Ein direkter Ankauf bedeutet, dass ich die Immobilie selbst erwerbe und nicht als Makler an Dritte vermittle – es gibt also keinen Kaufinteressenten, der noch eine Finanzierungszusage braucht. Ob Ihr Objekt passt, prüfe ich vorab persönlich anhand weniger Angaben. Passt es nicht, sage ich das direkt und zeige stattdessen den Weg über die Vermittlung auf.

Eine Immobilie kann sich für den Ankauf in jedem Zustand befinden. Leerstand, Sanierungsstau, ein laufendes Mietverhältnis, ungeklärte Bauzustände oder Denkmalschutz sind kein Ausschlusskriterium. Gerade Objekte mit Instandhaltungsbedarf gehören zum Kern meiner Arbeit, weil der Investitionsbedarf Teil der Kalkulation ist und nicht ein Grund, abzusagen. Vor einem Verkauf müssen Sie deshalb nichts renovieren, nicht entrümpeln und keine Handwerker beauftragen – Aufwand, der sich beim Verkauf über den freien Markt sonst oft nicht auszahlt. Auch Häuser, die über Jahre nicht bewohnt waren, werden angekauft. Den Zustand nehme ich bei der Besichtigung auf; er fließt nachvollziehbar in das Angebot ein.

Der Ankaufprozess umfasst vier Schritte: Gespräch, Unterlagenprüfung mit Besichtigung, Angebot und Beurkundung beim Notar. Am Anfang steht ein kurzes Gespräch über das Objekt und Ihre Situation. Danach sichte ich die Unterlagen und sehe mir die Immobilie vor Ort an. Darauf folgt ein konkretes, schriftliches Kaufangebot mit offengelegter Kalkulation. Sind wir uns einig, übernimmt ein Notar die Beurkundung. Was gegenüber einem Verkauf über Makler entfällt, sind Exposé, Portalinserat, Besichtigungstermine mit fremden Interessenten, Nachverhandlungen und das Warten auf die Finanzierungszusage eines Käufers. Ihr Ansprechpartner ist über alle vier Schritte hinweg Niclas van der Straeten.

Die Dauer eines Ankaufs richtet sich nach drei Punkten: der Vollständigkeit der Unterlagen, den Eigentumsverhältnissen und Ihrem eigenen Zeitplan. Eine Erbengemeinschaft mit mehreren Beteiligten oder ein noch nicht berichtigtes Grundbuch brauchen länger als ein Alleineigentum mit vollständigen Papieren. Eine Pauschalangabe in Wochen wäre ohne Kenntnis dieser Punkte geraten und deshalb unseriös. Verkürzt wird der Weg dadurch, dass beim direkten Ankauf kein Käufer gesucht und keine Vermarktung aufgesetzt werden muss: Die Vermarktungsphase, die einen Verkauf üblicherweise am stärksten in die Länge zieht, entfällt vollständig, ebenso die Finanzierungszusage eines fremden Käufers. Den konkreten Zeitrahmen stimmen wir gemeinsam ab – auch ein später gewünschter Notartermin ist möglich.

Für eine erste Einschätzung genügen Lage, Größe und Baujahr der Immobilie. Für ein belastbares Kaufangebot werden Grundbuchauszug, Flurkarte und Grundrisse benötigt, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die aktuelle Hausgeldabrechnung, bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge. Fehlende Unterlagen beschaffe ich selbst, einschließlich Akteneinsicht bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaufsicht – für Sie entsteht dadurch weder Aufwand noch Kosten. Anders als beim Verkauf über den freien Markt muss beim direkten Ankauf kein vollständiger Unterlagensatz für Kaufinteressenten und deren Banken aufbereitet werden. Ein Energieausweis ist gesetzlich dennoch erforderlich und wird, falls nicht vorhanden, veranlasst.

Der Kaufpreis beim direkten Ankauf ergibt sich aus Lage, Zustand, Größe, Ertrag und dem tatsächlichen Investitionsbedarf, gemessen an aktuellen Vergleichswerten aus der Region. Grundlage sind beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte im Rhein-Main-Gebiet, nicht Angebotspreise aus Portalen – Angebotspreise sind Wunschzahlen und liegen regelmäßig über dem, was tatsächlich gezahlt wird. Bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen kommt die Bewertung der Mieterträge hinzu, bei Sanierungsobjekten eine Kalkulation der erforderlichen Arbeiten. Wie die Zahl zustande kommt, lege ich offen und erläutere die einzelnen Positionen: Sie sollen das Angebot nachvollziehen und mit einer zweiten Einschätzung vergleichen können, statt es glauben zu müssen.

Prüfung, Einschätzung und Kaufangebot sind für Sie kostenfrei und unverbindlich; eine Verpflichtung entsteht erst mit der notariellen Beurkundung. Beim direkten Ankauf fällt außerdem keine Maklerprovision an, weil kein Makler vermittelt – ich kaufe die Immobilie selbst. Notar- und Grundbuchkosten trägt beim Immobilienkauf üblicherweise die Käuferseite, ebenso die Grunderwerbsteuer. Auf Verkäuferseite können je nach Fall eigene Kosten anfallen, etwa für die Löschung einer eingetragenen Grundschuld oder einen Energieausweis. Ob für Sie eine Spekulationssteuer anfällt, hängt von Haltedauer und Nutzung ab und gehört zum Steuerberater. Was in Ihrem Fall konkret gilt, halten wir vor der Beurkundung schriftlich fest.

Ja, ein Verkauf über den direkten Ankauf verläuft vollständig diskret. Es gibt kein Exposé, kein Portalinserat, kein Verkaufsschild und keine Besichtigungstermine mit fremden Interessenten – die Immobilie wird zu keinem Zeitpunkt öffentlich angeboten. Nachbarn, Mieter, Angehörige oder Geschäftspartner erfahren von einem Verkauf nur dann, wenn Sie es selbst möchten. Das ist ein wesentlicher Unterschied zum Verkauf über den freien Markt, bei dem jedes Portalinserat samt Fotos dauerhaft auffindbar ist und Mieter die Vermarktung ihrer Wohnung mitbekommen. Besonders in Trennungssituationen, bei Erbengemeinschaften und bei vermieteten Objekten ist diese Diskretion oft der ausschlaggebende Punkt.

Ja, angekauft werden auch Miteigentumsanteile, einzelne Wohneinheiten aus einem größeren Bestand sowie bebaute und unbebaute Grundstücke im Rhein-Main-Gebiet. Der Ankauf eines Miteigentumsanteils ist vor allem dann eine Lösung, wenn sich eine Erbengemeinschaft oder zwei Partner nach einer Trennung nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einigen können: Statt einer Teilungsversteigerung, die Zeit kostet und regelmäßig unter Marktwert endet, kann ein einzelner Anteil verkauft werden, während die übrigen Eigentümer ihren behalten. Bei unbebauten Grundstücken sind Zuschnitt, Erschließung und geltendes Baurecht die entscheidenden Punkte. Ob ein Ankauf im konkreten Fall möglich ist, klärt ein kurzes Gespräch.

Der Ankaufsschwerpunkt liegt im Rhein-Main-Gebiet, unter anderem in Frankfurt am Main, Bad Homburg vor der Höhe, Oberursel im Taunus, Usingen, im übrigen Hochtaunuskreis sowie in Wiesbaden und Mainz. Sitz des Einzelunternehmens ist Usingen im Hochtaunuskreis. Die Begrenzung auf diese Region hat einen praktischen Grund: Ein Ankauf setzt voraus, dass ich den Teilmarkt, die Mietniveaus und die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise einer Lage aus eigener Anschauung einschätzen kann – bei einem Objekt, das ich selbst erwerbe und halte, trage ich dieses Risiko persönlich. Objekte außerhalb dieses Radius sehe ich mir im Einzelfall an, wenn Lage und Objektart es rechtfertigen.