Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen – Vorfälligkeitsentschädigung und Grundschuld
· von Niclas van der Straeten
Viele Eigentümer verkaufen, bevor ihr Kredit abbezahlt ist – nach einer Trennung, einem Umzug oder weil sich die Lebenssituation geändert hat. Das ist kein Hindernis, kann aber Geld kosten. Wie viel, hängt vor allem vom Darlehensvertrag ab.
Wie läuft der Verkauf mit laufendem Kredit ab?
- Der Verkäufer lässt sich von seiner Bank die Restschuld zum geplanten Zahltag bestätigen, einschließlich einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung.
- Der Notar holt bei der Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld ein, die an die Zahlung des Ablösebetrags gebunden ist.
- Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers, den Rest an den Verkäufer.
- Nach der Zahlung wird die Grundschuld gelöscht; der Käufer erhält das Grundstück ohne die alte Belastung.
So ist sichergestellt, dass der Käufer nicht für fremde Schulden einsteht und die Bank ihr Geld bekommt.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Bei einem Darlehen mit festem Zinssatz, das durch eine Grundschuld gesichert ist, darf der Eigentümer vorzeitig kündigen, wenn er die Immobilie anderweitig verwerten – also verkaufen – will. Voraussetzung ist, dass das Darlehen seit mindestens sechs Monaten vollständig ausgezahlt ist. Die Bank kann dann den Schaden ersetzt verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht: die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).
Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem von der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und dem Unterschied zwischen vereinbartem Zins und aktuellem Zinsniveau ab.
Wann fällt keine Entschädigung an?
- Am Ende der Zinsbindung: Endet die Sollzinsbindung, kann mit einem Monat Frist zu diesem Tag gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
- Nach zehn Jahren: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kann mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
- Bei veränderlichem Zinssatz: jederzeit mit drei Monaten Frist (§ 489 Abs. 2 BGB).
- Bei Verbraucherdarlehen mit unzureichenden Angaben: Fehlen im Vertrag ausreichende Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung, ist der Anspruch ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Gibt es Alternativen zur Ablösung?
- Pfandtausch: Kauft der Eigentümer eine andere Immobilie, kann die Bank das Darlehen unter Umständen auf das neue Objekt übertragen. Die Sicherheit wird ausgetauscht, der Vertrag läuft weiter.
- Grundschuld für den Käufer: Die bestehende Grundschuld kann unter Umständen für die Finanzierung des Käufers genutzt werden. Das spart Kosten, setzt aber die Mitwirkung beider Banken voraus.
Beide Wege hängen von der Zustimmung der Bank ab. Wer sie nutzen will, sollte früh mit ihr sprechen.
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