Wie wird der Verkaufspreis einer Immobilie ermittelt?
· von Niclas van der Straeten
„Was ist meine Immobilie wert?“ ist die häufigste Frage im Erstgespräch. Die ehrliche Antwort besteht aus zwei Teilen: einer Wertermittlung und einer Preisstrategie. Beides wird oft verwechselt.
Welche Verfahren gibt es zur Wertermittlung?
| Verfahren | Grundlage | Typischerweise für |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, Reihen- und Einfamilienhäuser |
| Ertragswertverfahren | Nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten | Vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung | Individuelle Objekte ohne echte Vergleichsbasis |
In der Praxis wird selten nur ein Verfahren verwendet. Ein Einfamilienhaus wird über Vergleichswerte eingeordnet und mit einer Sachwertbetrachtung plausibilisiert. Ein Mehrfamilienhaus wird über den Ertragswert gerechnet und mit tatsächlichen Verkäufen im Umfeld abgeglichen.
Warum sind Angebotspreise aus Portalen kein Maßstab?
Was in einem Inserat steht, ist die Forderung des Verkäufers – nicht der Preis, zu dem verkauft wurde. Die Differenz zwischen beiden kann erheblich sein. Belastbare Daten liefern die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die tatsächlich beurkundete Kaufpreise auswerten.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert am stärksten?
- Lage – Makrolage (Ort, Anbindung, Infrastruktur) und Mikrolage (Straße, Ausrichtung, Umgebungsbebauung).
- Baujahr und energetischer Zustand, inzwischen ein zentraler Preisfaktor.
- Zustand und Modernisierungsstand von Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen und Bädern.
- Grundriss und Nutzbarkeit der Fläche – nicht jede Fläche ist gleich viel wert.
- Grundstücksgröße, Zuschnitt und baurechtliche Möglichkeiten.
- Bei Wohnungen: Rücklage, Hausgeld, beschlossene Sanierungen, Verwaltung.
- Bei vermieteten Objekten: Mietniveau, Mietstruktur und Bonität der Mieter.
Was macht der Angebotspreis daraus?
Die Wertermittlung liefert einen Rahmen. Wo innerhalb dieses Rahmens der Angebotspreis gesetzt wird, ist eine strategische Entscheidung – abhängig von Zielgruppe, Nachfrage im Teilmarkt und dem Zeitrahmen des Eigentümers.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten?
Ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist sinnvoll, wenn ein gerichtsfester Wert benötigt wird – etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder gegenüber Behörden. Für einen normalen Verkauf ist es in der Regel nicht erforderlich; dort zählt die marktnahe Einschätzung inklusive Preisstrategie.
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