Energieausweis beim Immobilienverkauf – was Verkäufer vorlegen müssen
· von Niclas van der Straeten
Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, nach denen Käufer heute als Erstes fragen – und zu den wenigen, deren Fehlen ein Bußgeld kosten kann. Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), dem früheren Gebäudeenergiegesetz. Dieser Beitrag fasst zusammen, was beim Verkauf gilt.
Wann braucht man beim Verkauf einen Energieausweis?
Soll ein bebautes Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft werden, muss ein Energieausweis ausgestellt werden – es sei denn, es liegt bereits ein gültiger vor (§ 80 Abs. 3 GModG). Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3).
Welche Ausnahmen gibt es?
- Baudenkmäler: Die Pflichten zu Ausstellung, Vorlage und Übergabe beim Verkauf gelten nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).
- Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind von den Vorschriften zum Energieausweis ausgenommen (§ 79 Abs. 4 in Verbindung mit § 3).
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch; dafür müssen Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten vorliegen (§ 82 Abs. 4 GModG). Der Bedarfsausweis wird aus Gebäudehülle und Anlagentechnik berechnet und ist deshalb unabhängig davon, wie die Bewohner heizen.
Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis vor. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllte oder später mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde (§ 80 Abs. 3).
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Tatsächlicher Verbrauch, mindestens 36 Monate | Berechnung aus Gebäudehülle und Anlagentechnik |
| Aussagekraft | Hängt vom Verhalten der Bewohner ab | Unabhängig von den Bewohnern, gut vergleichbar |
| Aufwand | Gering, wenn Abrechnungen vorliegen | Höher, Angaben zum Gebäude nötig |
| Vorgeschrieben | – | Für kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 (mit Ausnahmen) |
Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
- Spätestens bei der Besichtigung: vorlegen oder während der Besichtigung deutlich sichtbar aushängen oder auslegen.
- Ohne Besichtigung: unverzüglich, spätestens sobald der Interessent danach fragt.
- Nach dem Kaufvertrag: dem Käufer unverzüglich den Ausweis oder eine Kopie übergeben.
Die Pflichten treffen Verkäufer und Makler gleichermaßen (§ 80 Abs. 4 GModG). Wer sie verletzt, handelt ordnungswidrig; das kann mit einem Bußgeld geahndet werden (§ 108).
Was gehört in die Immobilienanzeige?
Liegt beim Inserieren in kommerziellen Medien bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige diese Angaben enthalten (§ 87 GModG):
- die Art des Ausweises – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr laut Ausweis
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Worauf sollten Verkäufer achten?
- Den Ausweis vor dem ersten Inserat beauftragen – nicht erst, wenn Interessenten danach fragen.
- Bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern prüfen, ob ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.
- Das Ausstellungsdatum prüfen: Ein Ausweis, der während der Vermarktung abläuft, muss ersetzt werden.
- Die Werte unverändert aus dem Ausweis ins Exposé übernehmen.
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